Cara Pecah Sertifikat Tanah Warisan: Panduan Lengkap, Biaya, Syarat, dan Prosesnya

Ketika orang tua atau anggota keluarga meninggalkan harta berupa tanah, biasanya muncul satu pertanyaan besar: Bagaimana cara membaginya secara sah dan adil? Nah, di sinilah proses pecah sertifikat tanah warisan dibutuhkan.

Bagi sebagian banyak orang pecah sertifikat tanah warisan terdengar rumit dan panjang. Padahal, jika tahu langkah-langkahnya, prosesnya bisa berjalan lancar tanpa drama. Yuk, simak penjelasan berikut ini agar anda paham dari awal sampai akhir!

Apa Itu Pecah Sertifikat Tanah Warisan?

Pecah sertifikat tanah warisan adalah proses memisahkan satu sertifikat tanah menjadi beberapa bagian baru sesuai pembagian hak para ahli waris.

Misalnya, ada sebidang tanah 600 meter persegi atas nama orang tua. Setelah beliau wafat dan meninggalkan tiga anak, tanah itu bisa dipecah menjadi tiga sertifikat baru, masing-masing 200 meter persegi atas nama setiap anak. Dengan begitu, hak kepemilikan menjadi jelas, tertib secara hukum, dan tidak menimbulkan sengketa di kemudian hari.

Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, serta Peraturan Menteri ATR/BPN No. 3 Tahun 1997 Pasal 133 ayat (1), pemecahan sertifikat dilakukan atas permohonan pemilik atau ahli waris dengan melampirkan dokumen pendukung yang sah.

Dasar Hukum Pecah Sertifikat Tanah Warisan

Beberapa dasar hukum yang mengatur pemecahan sertifikat tanah warisan antara lain:

• PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
• Permen ATR/BPN No. 3 Tahun 1997, Pasal 133 ayat (1) tentang pemecahan sertifikat.
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) dan Kompilasi Hukum Islam (KHI) terkait pembagian waris.
• Surat Edaran BPN tentang tata cara administrasi permohonan pemecahan bidang tanah.

Dengan dasar hukum tersebut, proses pemecahan sertifikat tidak hanya administratif, tetapi juga menjamin kepastian hukum atas hak setiap ahli waris.

Mengapa Pecah Sertifikat Itu Penting?

Banyak keluarga menunda urusan warisan karena dianggap sensitif. Padahal, kalau dibiarkan, bisa jadi sumber masalah di masa depan.

Berikut beberapa alasan kenapa pecah sertifikat penting dilakukan:

• Menghindari konflik keluarga karena kepemilikan sudah jelas di atas kertas.
• Memudahkan transaksi, jika nanti ingin dijual, diagunkan, atau diwariskan lagi.
• Memperkuat status hukum tanah, karena nama di sertifikat sudah sesuai dengan pemilik yang sah.

Jadi, semakin cepat diurus, semakin aman semuanya.

Syarat dan Dokumen Pecah Sertifikat Tanah Warisan

Sebelum datang ke kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) atau notaris/PPAT, pastikan semua dokumen dasar sudah lengkap. Biasanya yang dibutuhkan antara lain:

• Sertifikat asli tanah atas nama pewaris.
• Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga seluruh ahli waris.
• Surat keterangan kematian dari kelurahan atau pejabat berwenang.
• Surat keterangan waris atau akta keterangan hak mewaris dari notaris, pengadilan, atau Balai Harta Peninggalan.
• Surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa.
• Surat kuasa (jika pengurusan diwakilkan).
• Bukti lunas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
• Formulir permohonan pemecahan sertifikat tanah yang disediakan oleh Kantor Pertanahan

Jika nama pada sertifikat masih atas nama pewaris, maka ahli waris wajib melakukan balik nama sertifikat tanah warisan terlebih dahulu sebelum proses pemecahan.

Cara Mengurus Pecah Sertifikat Tanah Warisan

Proses pemecahan sertifikat tanah warisan harus dilakukan secara resmi melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) agar hasilnya memiliki kekuatan hukum tetap. Berikut langkah-langkah yang perlu ditempuh oleh para ahli waris.

1. Sepakati Pembagian Warisan

Langkah pertama dan paling penting: duduk bersama seluruh ahli waris.Bicarakan dengan tenang dan sepakati siapa mendapat bagian berapa. Kalau sudah sepakat, buat akta pembagian warisan di notaris supaya sah secara hukum. Jika belum ada kesepakatan, sertifikat bisa tetap dipecah atas nama bersama dulu sampai pembagian ditentukan.

2. Buat Surat Keterangan Waris

Setelah semua ahli waris diketahui, buat Surat Keterangan Waris (SKW) di kelurahan. Dokumen ini menjadi dasar BPN untuk mencatat peralihan hak dari nama pewaris ke ahli waris. Untuk keluarga besar atau keturunan non-pribumi, biasanya harus lewat notaris atau pengadilan agar bukti hukumnya lebih kuat.

3. Ajukan ke BPN atau Lewat PPAT/Notaris

Setelah dokumen lengkap, kamu bisa mengurus langsung ke kantor BPN setempat atau lewat jasa PPAT/notaris. Bila kamu ingin hemat waktu dan tidak mau repot, memakai jasa notaris/PPAT biasanya lebih praktis, meski ada tambahan biaya jasa. Petugas BPN akan melakukan pemeriksaan berkas, memeriksa sertifikat lama, dan menjadwalkan pengukuran tanah.

4. Proses Pengukuran dan Pemetaan

Petugas dari BPN akan datang ke lokasi untuk mengukur ulang tanah. Hasil pengukuran ini digunakan untuk menentukan batas dan ukuran tiap bagian sesuai pembagian waris. Pastikan semua ahli waris hadir atau diwakilkan saat pengukuran supaya tidak ada salah paham soal batas tanah.

5. Membayar Biaya Resmi Pecah Sertifikat Tanah

Dalam proses cara pecah sertifikat tanah warisan, terdapat biaya administrasi yang ditetapkan oleh BPN. Biaya ini meliputi:

• Biaya pengukuran tanah,
• Biaya pemetaan,
• Biaya penerbitan sertifikat baru.
  

Besaran biaya tergantung pada luas tanah dan lokasi wilayah, namun umumnya berkisar antara Rp1 juta hingga Rp2 juta per sertifikat baru.

6. Menerima Sertifikat Baru untuk Masing-Masing Ahli Waris

Setelah semua proses selesai dan biaya dibayarkan, BPN akan menerbitkan sertifikat baru atas nama masing-masing ahli waris. Sertifikat ini sah secara hukum dan menjadi bukti kepemilikan resmi atas tanah hasil warisan. Dengan demikian, setiap ahli waris memiliki hak penuh atas bagian tanah yang telah ditentukan.

Biaya Pecah Sertifikat Tanah Warisan

Besaran biaya pecah sertifikat tanah warisan ditentukan oleh Kementerian ATR/BPN berdasarkan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP). Komponen biayanya meliputi:

• Biaya pendaftaran permohonan: ± Rp50.000
• Biaya pengukuran tanah: tergantung luas bidang, biasanya mulai dari Rp250.000
• Biaya pemeriksaan tanah: sekitar Rp250.000
• Biaya transportasi dan akomodasi petugas (TKA): sekitar Rp250.000
• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): 5% dari NJOP, dikurangi nilai tidak kena pajak (sesuai daerah).

Sebagai contoh, untuk tanah non-pertanian seluas 1.000 m² yang dipecah menjadi enam bidang, total biayanya sekitar Rp1.800.000 – Rp2.000.000

Pecah sertifikat tanah warisan memang terdengar administratif, tapi sebenarnya tidak sesulit yang dibayangkan. Kuncinya adalah kesepakatan antar ahli waris dan kelengkapan dokumen. Setelah itu, proses di BPN akan berjalan lebih lancar dan hasilnya resmi di mata hukum. Dengan sertifikat baru atas nama masing-masing ahli waris, kamu dan keluarga bisa merasa lebih tenang karena semua sudah jelas