Ketahui! Biaya Pajak yang Wajib Dibayar Saat Jual Beli Rumah

Membeli rumah adalah salah satu keputusan besar dalam hidup, baik untuk hunian pribadi maupun investasi. Namun, sebelum menandatangani akad jual beli, penting untuk memahami bahwa pembelian rumah tidak hanya melibatkan harga bangunan dan tanah saja.

Ada sejumlah biaya pajak yang wajib dibayar oleh pembeli maupun penjual agar transaksi berjalan sah secara hukum. Agar tidak kaget dengan pengeluaran tambahan, berikut penjelasan lengkap mengenai biaya pajak saat membeli rumah beserta cara menghitungnya.

Biaya dan Pajak Yang Ditanggung Penjual Rumah 

Bagi penual ada sejumlah pajak dan biaya yang wajib ditanggung oleh pihak penjual. Mengetahui hal ini penting agar Anda bisa mempersiapkan anggaran dengan tepat dan proses transaksi berjalan lancar.

Berikut penjelasan lengkap mengenai pajak dan biaya yang perlu dibayar saat menjual rumah.

1. Pajak Penghasilan (PPh)

Setiap penjualan rumah dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) Final atas pengalihan hak tanah dan/atau bangunan. Ketentuan ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016.

Besaran tarif pajak yang berlaku adalah 2,5% dari nilai transaksi penjualan rumah. Contoh Perhitungan:

Jika rumah dijual dengan harga Rp1 miliar, maka:

PPh = 2,5% × Rp1.000.000.000

PPh = Rp25.000.000

Artinya, penjual wajib menyetor Rp25 juta sebagai pajak penghasilan final ke kas negara. Pajak ini biasanya dibayarkan sebelum proses balik nama sertifikat dilakukan di kantor pertanahan.

2. Biaya Notaris atau PPAT

Selain pajak, penjual rumah juga perlu memperhitungkan biaya notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Peran PPAT sangat penting dalam proses jual beli rumah karena mereka memastikan bahwa transaksi tersebut sah secara hukum dan dokumennya lengkap.

Notaris bertanggung jawab membuat Akta Jual Beli (AJB), memeriksa keaslian sertifikat, dan memastikan kedua belah pihak memahami isi perjanjian. Biasanya, PPAT juga terlibat dalam transaksi yang dilakukan secara kredit atau bertahap.

Biaya jasa notaris diatur dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004, yang mengatur dua jenis nilai honorarium:

• Nilai ekonomis, berdasarkan nominal transaksi atau nilai objek jual beli.
• Nilai sosiologis, berdasarkan tingkat kesulitan dan tanggung jawab pekerjaan notaris.

Secara umum, biaya notaris berkisar antara 0,5% – 1% dari harga jual rumah, tergantung kesepakatan dan kompleksitas transaksi.

3. Pajak Bumi Bangunan

Pajak Bumi Bangunan (PBB) adalah jenis pajak yang dikenakan kepada pemilik properti tanah serta bangunan di suatu daerah. Penjual rumah wajib melunasi PBB sebelum mengalihkan rumah tersebut kepada pembeli. 

Nilai PBB yang harus dibayarkan adalah 0.5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dikali Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dengan ketentuan NJKP 40% untuk rumah dengan harga di atas 1 miliar dan 20% untuk rumah di bawah 1 miliar. 

Misalnya, Anda menjual rumah beserta tanah seharga Rp1 Miliar. Maka dapat ditentukan PBB sebagai berikut. 

NJKP = 40% x Rp1.000.000.000 = Rp400.000.000

PBB = 0.5% x 400.000.000 = Rp2.000.000. 

Biaya dan Pajak yang Harus Ditanggung Pembeli Rumah

Sama dengan penjual pembeli tidak hanya perlu menyiapkan dana untuk harga properti saja, tetapi juga beberapa biaya tambahan dan pajak yang wajib dibayar agar proses jual beli sah secara hukum. Berikut ini adalah rincian biaya dan pajak yang perlu diperhatikan oleh calon pembeli rumah.

1. Biaya Cek Sertifikat Tanah

Sebelum melakukan transaksi, pembeli wajib memastikan bahwa sertifikat tanah dan bangunan asli serta bebas sengketa.

Pengecekan dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk memastikan legalitas dokumen dan status tanah.

Biaya untuk melakukan cek sertifikat ini tergolong ringan, yaitu sekitar Rp100.000. Meski kecil, langkah ini penting agar Anda terhindar dari masalah hukum di kemudian hari.

2. BPHTB

BPHTB merupakan pajak utama yang harus dibayar oleh pembeli rumah. Pajak ini dikenakan atas perolehan hak atas tanah atau bangunan, dengan tarif 5% dari nilai transaksi dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Besaran NPOPTKP ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah, biasanya berkisar antara Rp60 juta hingga Rp80 juta tergantung lokasi properti. Contoh Perhitungan:

Jika Anda membeli rumah seharga Rp1 miliar dan NPOPTKP daerah tersebut adalah Rp60 juta, maka:

BPHTB = 5% × (1.000.000.000 – 60.000.000)

BPHTB = 5% × 940.000.000 = Rp47.000.000

Jadi, pembeli harus menyetor BPHTB sebesar Rp47 juta sebelum melakukan proses balik nama sertifikat.

3. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

Setelah kesepakatan harga tercapai, pembeli juga perlu membayar biaya untuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB). AJB dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris sebagai bukti sah peralihan hak kepemilikan rumah.

Besarnya biaya AJB umumnya sekitar 1% dari nilai transaksi jual beli rumah, namun bisa berbeda tergantung wilayah dan kompleksitas prosesnya.

4. Biaya Balik Nama Sertifikat

Setelah AJB selesai, langkah berikutnya adalah melakukan balik nama sertifikat dari penjual ke pembeli di kantor BPN.

Proses ini memerlukan biaya tambahan sekitar 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi, atau sesuai ketentuan yang berlaku di daerah masing-masing.

Biaya ini mencakup pengurusan administrasi, validasi dokumen, serta penerbitan sertifikat baru atas nama pembeli.

5. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

PPN berlaku jika pembeli membeli rumah dari developer, perusahaan, atau pengusaha yang termasuk Pengusaha Kena Pajak (PKP).

Besaran tarifnya adalah 11% dari harga jual tanah dan bangunan.

Namun, jika rumah dibeli dari perorangan (rumah second), maka PPN tidak dikenakan. Contoh Perhitungan:

Jika Anda membeli rumah baru dari developer dengan harga Rp1 miliar, maka:

PPN = 11% × 1.000.000.000 = Rp110.000.000

Artinya, pembeli perlu menyiapkan tambahan Rp110 juta untuk pajak pertambahan nilai.

Jadi itu dia pajak dan biaya yang harus Anda keluarkan saat membeli ataupun menjual rumah. Biaya yang harus dibayarkan oleh pembeli rumah memang lebih banyak dan lebih besar. Oleh karena itu, bagi Anda yang ingin membeli rumah sebaiknya mempersiapkan juga biaya-biaya lain di luar harga rumah. 

Sekarang ini, sudah banyak developer perumahan yang memberikan fasilitas bebas pajak bagi pembelinya. Salah satu contohnya adalah Archland Development, pengembang yang dikenal menghadirkan hunian berkualitas dengan konsep modern dan lokasi strategis.

Salah satu proyek unggulannya, Kayu Manis Somerset, bahkan sudah menawarkan fasilitas bebas pajak bagi pembeli. Dengan begitu, kamu bisa memiliki rumah impian tanpa harus khawatir dengan biaya tambahan pajak yang biasanya cukup besar.