Membeli tanah atau tanah merupakan salah satu bentuk investasi yang nilainya cenderung terus meningkat setiap tahun. Namun, di balik potensi keuntungan tersebut, ada risiko besar yang sering diabaikan banyak orang, yaitu masalah hukum terkait status tanah.
Banyak orang yang akhirnya terjerat masalah hukum karena tidak melakukan pengecekan yang memadai sebelum membeli tanah. Tanah yang bermasalah dapat mencakup berbagai isu, mulai dari sengketa kepemilikan, tumpang tindih sertifikat, hingga status hukum yang tidak jelas.
Bagi Anda yang berencana membeli sebidang tanah atau rumah, penting untuk mengetahui cara mengecek tanah bermasalah atau tidak. Hal ini diperlukan supaya Anda mengetahui status tanah dari lahan atau rumah yang akan dibeli sehingga terhindar dari risiko sengketa.
Cara Mengecek Tanah Bermasalah atau Tidak
Ada berbagai cara mengecek tanah bermasalah atau tidak, mulai dari melihat sertifikat tanah secara langsung hingga memeriksa peruntukannya. Berikut panduanya!
1. Periksa Keaslian Sertifikat di Kantor BPN
Langkah paling penting dalam memastikan tanah tidak bermasalah adalah mengecek sertifikatnya langsung ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Caranya cukup mudah:
- Datangi kantor BPN sesuai wilayah lokasi tanah.
- Bawa sertifikat asli yang diberikan oleh penjual, serta fotokopi KTP.
- Petugas akan memeriksa keaslian sertifikat melalui sistem komputerisasi data pertanahan (CKS).
Hasil pengecekan akan menunjukkan:
- Nomor sertifikat dan status hukumnya (Hak Milik, HGB, atau HGU).
- Nama pemilik sah yang terdaftar.
- Apakah tanah tersebut sedang diblokir, disita, atau dalam sengketa.
Jika ditemukan perbedaan data antara sertifikat dan informasi di BPN, maka besar kemungkinan tanah tersebut bermasalah atau belum terdaftar secara resmi.
2. Cek Melalui Aplikasi Resmi BPN “Sentuh Tanahku”
Kini, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN menyediakan layanan digital bernama “Sentuh Tanahku”.
Melalui aplikasi ini, masyarakat bisa melakukan pengecekan status tanah secara mandiri tanpa harus datang ke kantor BPN.
Beberapa fitur penting dalam aplikasi ini antara lain:
- Informasi sertifikat tanah: menampilkan data seperti nama pemilik, luas tanah, dan jenis haknya.
- Peta bidang tanah: memudahkan pengguna untuk melihat lokasi tanah secara akurat di peta digital.
- Status legalitas: menunjukkan apakah tanah tersebut sedang dalam sengketa atau sudah bersertifikat resmi.
Cukup dengan memasukkan nomor sertifikat dan NIK, Anda bisa mengetahui informasi dasar tanah yang ingin dibeli. Ini menjadi solusi praktis bagi pembeli yang ingin melakukan pengecekan cepat dan efisien.
3. Pastikan Tidak Ada Sengketa dengan Warga Sekitar
Selain data resmi, penting juga untuk melakukan pengecekan lapangan langsung.
Beberapa hal yang bisa dilakukan:
- Tanyakan pada warga sekitar atau ketua RT/RW apakah tanah tersebut pernah dipermasalahkan.
- Cek batas fisik tanah (pagar, patok, atau tembok pembatas).
- Pastikan tidak ada pihak lain yang mengklaim sebagai pemilik.
Langkah ini sering kali membantu menemukan potensi masalah yang tidak tercatat dalam data resmi.
4. Cek Legalitas Penjual
Jangan lupa untuk memastikan identitas penjual. Pastikan nama yang tertera di sertifikat sama dengan KTP penjual. Jika penjual adalah perwakilan (misalnya ahli waris atau kuasa hukum), pastikan dokumen surat kuasa dan akta waris dibuat oleh notaris yang sah.
Waspadai jika penjual menolak menunjukkan dokumen asli atau hanya memberikan fotokopi, karena itu bisa menjadi tanda-tanda tanah bermasalah.
5. Periksa Riwayat Pajak dan PBB
Cek apakah tanah tersebut sudah membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) setiap tahun. Tanah yang menunggak pajak dalam jangka panjang bisa menjadi indikasi kurangnya kepemilikan yang jelas.
Mintalah bukti pembayaran PBB minimal lima tahun terakhir sebagai salah satu syarat sebelum melakukan transaksi, Selain itu, dengan memeriksa PBB, Anda juga bisa memastikan kesesuaian antara luas tanah di sertifikat dengan data pajak.
6. Gunakan Jasa Notaris atau PPAT Profesional
Untuk memastikan seluruh proses transaksi tanah berjalan aman, sangat disarankan menggunakan jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Mereka akan membantu Anda:
- Memeriksa keaslian dokumen ke BPN.
- Membuat akta jual beli (AJB) yang sah.
- Menjamin proses balik nama dilakukan sesuai peraturan hukum yang berlaku.
Dengan melibatkan pihak profesional, Anda bisa meminimalkan risiko penipuan atau transaksi yang tidak sah.
7. Cek Riwayat Peralihan Hak Tanah
Penting juga untuk menelusuri riwayat peralihan hak tanah. Setiap kali tanah berpindah tangan melalui jual beli, warisan, atau hibah, seharusnya tercatat dalam dokumen resmi.
Notaris atau PPAT dapat membantu memeriksa apakah peralihan hak dilakukan dengan sah dan tanpa sengketa.
Jika dalam riwayatnya ditemukan peralihan yang tidak jelas atau tidak tercatat di BPN, maka ada kemungkinan tanah tersebut masih menyimpan potensi masalah hukum.
Ciri-Ciri Tanah Bermasalah yang Perlu Diwaspadai
Setelah memahami bagaimana cara mengecek tanah bermasalah atau tidak, Anda juga perlu tahu ciri-ciri tanah yang bermasalah baik secara legal, administratif, atau sosial.
Berikut beberapa ciri tanah bermasalah yang perlu Anda waspadai.
1. Sertifikat Tidak Jelas
Ciri paling umum dari tanah bermasalah adalah sertifikatnya tidak jelas, tidak bisa ditunjukkan, atau masih dalam proses. Penjual biasanya beralasan bahwa sertifikatnya sedang diurus di kantor pertanahan atau hilang. Padahal, bisa jadi tanah tersebut belum pernah terdaftar di BPN (Badan Pertanahan Nasional) atau bahkan dimiliki oleh orang lain.
- Beberapa tanda lain yang perlu diwaspadai:
- Penjual hanya memberikan fotokopi sertifikat, bukan dokumen asli.
- Data di sertifikat tidak sesuai dengan lokasi tanah.
- Ada cap atau tanda “blokir” pada sertifikat.
Jika Anda menemukan kondisi ini, jangan lanjutkan transaksi sebelum melakukan verifikasi keaslian sertifikat di BPN.
2. Harga Terlalu Murah
Jika harga jauh di bawah pasaran tanpa alasan logis, kemungkinan besar tanah tersebut sedang disengketakan atau memiliki masalah legalitas.
Misalnya, tanah di area perkotaan biasanya dijual antara Rp10–15 juta per meter persegi, namun tiba-tiba ada yang menawarkan hanya Rp5 juta tanpa alasan yang logis.
Sebelum tergiur, pastikan Anda mengecek nilai pasar dan riwayat tanah tersebut agar tidak terjebak dalam transaksi mencurigakan.
3. Penjual Enggan Menunjukkan Dokumen Asli
Ciri lain tanah bermasalah adalah penjual menolak memperlihatkan dokumen asli seperti sertifikat, PBB, atau akta jual beli sebelumnya.
Ada juga yang beralasan bahwa dokumen sedang disimpan di notaris, bank, atau sedang diurus. Padahal, bisa jadi sertifikat tersebut sudah diagunkan ke bank atau masih atas nama orang lain. Sebaiknya, selalu minta:
- Sertifikat asli tanah.
- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
- Surat keterangan tanah dari kelurahan atau desa setempat.
Jika penjual tidak bisa menunjukkan dokumen tersebut, ada kemungkinan tanah itu tidak sah secara hukum.
4. Ada Sengketa atau Klaim Ganda
Tanah yang sedang dalam sengketa merupakan bentuk paling serius dari tanah bermasalah. Biasanya, tanda-tanda tanah yang disengketakan antara lain:
- Ada papan pengumuman “tanah dalam sengketa” di lokasi.
- Ada pihak lain yang mengaku sebagai pemilik.
- Pernah menjadi objek perkara di pengadilan
Sebelum membeli, Anda dapat meminta surat keterangan bebas sengketa dari kelurahan atau desa setempat. Jika tanah pernah bermasalah di pengadilan, sebaiknya hindari membeli sampai ada keputusan hukum yang berkekuatan tetap.
5. Sertifikat Ganda atau Data Tidak Sesuai
Sertifikat ganda adalah salah satu kasus tanah bermasalah yang paling berbahaya. Hal ini terjadi ketika satu bidang tanah memiliki dua atau lebih sertifikat yang diterbitkan atas nama orang berbeda.
- Penyebabnya bisa bermacam-macam
- Kesalahan administrasi di BPN.
- Manipulasi dokumen oleh pihak tidak bertanggung jawab.
- Penjualan ganda oleh pemilik sebelumnya.
6. Riwayat Pajak Tidak Jelas
Tanah yang tidak memiliki bukti pembayaran PBB bertahun-tahun bisa menunjukkan kepemilikan tidak sah atau belum terdaftar resmi. Mintalah bukti pembayaran PBB minimal lima tahun terakhir untuk memastikan bahwa tanah tersebut tercatat secara resmi dan bebas dari tunggakan pajak.
Membeli tanah tidak cukup hanya melihat lokasi dan harga. Anda perlu teliti dalam memeriksa status hukum, sertifikat, dan riwayat kepemilikan agar tidak terjebak pada kasus tanah bermasalah. Selalu lakukan pengecekan melalui BPN, aplikasi Sentuh Tanahku, serta informasi lapangan dari warga sekitar sebelum memutuskan membeli.
Dengan langkah-langkah di atas, Anda bisa lebih tenang dan yakin bahwa tanah yang dibeli benar-benar aman, sah, dan bebas dari masalah hukum.
